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揭开房价之谜：中国房地产市场究竟发生了什么事
http://sh.house.sina.com.cn 2006年08月30日13:37 中华工商时报
终于有人清楚地给“房奴”们讲了一遍：中国房地产市场究竟发生了什么事。加拿大西安大略大学经济学教授徐滇庆被逼着写了一本《房价与泡沫经济》。
在一个“滥言时代”，众说纷纭、千奇百怪、信口开河，不负责任。徐很无奈，要从经济学基本知识讲起。要“抽丝剥茧”，不要想当然，但当事实被认真梳理后，用到的原理很简单，结论也很清楚。
徐滇庆从头讲起，但按照读者需求，我这里从结论介绍起。房价是涨还是跌？徐的结论有五点：
一，高房价不等于泡沫经济，从各种数据分析看，说中国出现房地产泡沫经济夸大其词了；
二，由于利率仍然低水平，真实需求旺盛，尽管局部房价可能出现波动，但是全局上房价将继续保持上升态势；
三，即使房价不大跌，暴涨也绝对不是好事，暴涨背后隐藏着贪污腐败和偷税漏税，要防止暴涨导致泡沫经济，危及金融安全；
四，平抑房价关键在于整顿房地产市场秩序，应当鼓励保护真实需求而打击限制投机需求，加大投资需求的交易成本是房地产政策的着力点；
五，加强房地产研究，普及经济学知识，结束“滥言时代”。
认真读读《房价与泡沫经济》，小有耐心的人都可以了解徐是如何得出以上的结论的，“世界上就怕认真两个字。要弄清楚房价之谜，不妨坐下来认真算几笔账，只要认真一算，恐怕有些人就要露出狐狸尾巴了”。
简单起见，徐以2004年为着力点，将2003年的房价当成一个“黑盒子”：既然2004年前后商品房造价并无明显变化，而全国购房者因为房价上涨多支付了1663亿元，这笔巨款不会人间蒸发，只能有两个去处：地方政府或者开发商。但根据公开数据一算，地方政府并没有相应增加财政收入，那么房价增加的部分去哪里了？被官员贪污了？房地产逃税漏税了？
徐滇庆找到福州物价局“敢为人先”的研究报告来分析房价成本。2005年福州的研究，表明房地产开发项目的平均利润率达到50%(这和国家统计局说的7.77%有天壤之别，至今无人给出正面解释)。如果住宅的造价只有房价的一半，地方财政也没有得到什么好处，那么房地产商的利润就在50%以上吗？几乎所有房地产商都坚决否认这一点。但是，如果让他们谈利润，又都吞吞吐吐。这个时候，徐考虑到每个房地产项目都需政府各部门批的“五证”，得到一个结论是：房地产商可能拿到超额利润的一部分，而另外一部分可能进了地方政府的私囊。
房价暴涨之后，居然没有人承认自己“宰客”。徐滇庆认为，说房地产项目的成本和利润算不清，“说到底，不是算不清，而是敢不敢算”。
除了“抽丝剥茧”算房价，徐滇庆的研究还有一个基本点值得深思：房地产市场是失灵了。体会房地产市场，我们可以更清楚地认识“市场失灵”，以免今后再遇到有人打着“市场化”旗号“贪污腐败”、“劫贫济富”时，我们却一时语塞、不知所措。
房地产不是一般的市场，因为商品房不是一般的商品。在一般商品市场上，有众多参与者，没有一家能够操纵价格。而中国当前的情况是，房地产市场的进入成本高，一要有资本，二要有政府关系(批地办证)，参与者数目越来越少，房地产业自然被集中到几个垄断巨头手中。
垄断既然出现，许多事情就发生了扭曲。比如，对于信息公布问题，有房地产商跳出来表示：“公布商品房的行为涉及开发商隐私，违背市场经济规律”。徐滇庆认为，其实，支持公布房价成本的法律以及相关的规章制度早就有了，它就是《市场法》和即将要公布的《反垄断法》。对于具有垄断性企业的价格监管既不是过度干预企业，也没有侵犯企业的隐私权，而是保护市场公平竞争的必要条件。
当然，搞清房价成本并不意味着房价会自动下降，但是至少可以提供一个准确的信息，可以减少房地产政策的偏差。房价包含了太多的“猫腻”，搞清房价成本可以挖出两类蛀虫：不法奸商和贪官污吏。“提高了透明度，该补税就补税，该受罚的就受罚”。
认清房地产市场由于垄断出现而失灵，还可以纠正许多错误观点，比如“地价推动房价”错了，而是“房价推动了地价”；比如“加大土地供应可以加大供给，平抑房价”也错了，只有开发商才会对此偷着乐。
事实上，房地产市场有两种需求，一是真实需求，二是投机需求。当投机需求过盛的时候，商品房的需求曲线拥有正斜率：东西越贵，买的人越多。这个时候政府增加土地的结果不是降低房价，而是推高了房价。
“如果投机需求过大，房价飞涨充其量不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患”，徐滇庆因此认为，要对付导致市场失灵的投机需求，应当引入“托宾税”，即交易税。
政府该有怎样的房地产政策？徐滇庆认为，首先政府不能直接干预房价，房价上涨有合理性，但是短时间内暴涨就脱离了经济基础。平抑房价，至少有两点非常要紧：一是信息透明化，打击贪污腐败造成的垄断暴利；二是提高交易成本来抑制投机需求。
在徐看来，炒房无罪，但是炒房有害，交易税的增加压缩了炒房牟利的空间，是抑制炒房的最有效手段，“在房地产投机活动猖獗的时候征收房地产营业税和相关费用，加大投机活动的交易成本，有助于稳定房价，一旦税法公布之后，炒房不犯法，但是，逃税犯法。”
――――转载于《新浪网》 |
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发表于 2006/8/30 14:05:58
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